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    銀行融資零售地產感興趣
    作者: 文章來源:FNRP 瀏覽次數:497  時間:2022/3/17 11:08:00 

      抵押貸款銀行和貸款機構在美國想讓房地產所有者知道一個非常重要的事實:債務是廣泛用于零售地產經過幾年的艱苦。

    “人們仍在試圖找出如果零售性質的債務,”湯姆旋律,Walker &鄧洛普董事總經理。 “他們想知道他們應該在資本市場與銀行,他們好奇,如果他們能夠有吸引力的定價。 答案是肯定的,所有的。 但我不認為很多人知道是這樣。”

    旋律指出,大部分的資本在零售2021年“不感興趣”。 如果他們是,他們的利益是有限的grocery-anchored中心,廣泛視為最抗衰退的零售業中的屬性類型。

    但銀行情緒發生了變化顯著,旋律說。 上周,他參加了2022年的商業/多戶主持的財政公約和世博會在圣地亞哥,美國抵押貸款銀行協會(MBA)。 在活動期間,他共進晚餐的正面的房地產或正面為22個不同的銀行發放貸款。

    “當我問,‘誰想投資零售? ”,大多數的手上升,”旋律回憶說。

    后目睹各種零售地產類型的性能在整個大流行,貸款人感覺更舒適的資產類別。 然而,同樣重要的是當前現有的投資組合構成,根據克勞迪婭Steeb,仲量聯行董事總經理資本市場。

    大多數銀行,是他們生活公司或債務基金,租金評估超載的“熱”屬性類型,特別是多戶家庭和工業。 因此,他們需要平衡自己的投資組合。

    通過專注于家庭和工業貸款兩年多來,銀行已經建立了玉石評估低收益的租金評估投資組合。 現在,租賃評估他們意識到他們必須分散到其他財產類型增加產量,不僅對個人貸款,財產價格評估承包權評估但他們的整體投資應收賬款評估組合。

    “零售”不再是一個貶義詞,Steeb說。 “最長的時間,當我調用任何銀行,他們會說,“請告訴我你沒有打電話對零售交易。 現在他們說,‘你有什么?”

    贊助比以往任何時候都更重要

    幾個月前,Steeb和她的資本市場團隊幫助的孤星基金找到債務融資獲得遺產的地方,424500平方英尺。 露天零售中心在棕櫚灘花園,一個富裕的社區邁阿密以北70英里,躋身最富有和最高檔的地區。

    在2006年到2007年,完成遺留的地方是露天的概念提供了一個適宜步行的格式和室外公共區域就餐選擇。 由百思買,Barnes & Noble,葡萄酒和更多,麥克斯和佩科,所有原始租戶的中心。 其他租戶包括Ethan Allen,邁阿密兒童醫院,容器儲存,巴塞特家具,首都格柵,辣椒的燒烤和酒吧,五人。

    這筆交易有強烈增值組件計劃再出租和一些潛在的重建機會,需要一個靈活的貸款和浮動利率貸款,根據Steeb。

    贊助商的力量從約50%的銀行獲得利息,Steeb和她的團隊聯系。 數量減少交易進入承保階段,和富國銀行最終提供了三年,浮動利率貸款。

    Steeb承認,如果今天她來這筆交易市場,它可能從銀行獲得更多的利息。 然而,她懷疑結果會有什么不同,因為她和她的團隊能夠與富國銀行(Wells Fargo)談判。

    ”的第一個問題我今天從銀行得到的是:贊助商是誰? ”Steeb說。 “無論哪一類型的零售資產,銀行想要一個有經驗的贊助商。 他們不想接下落的刀。 他們想與借款人與零售商建立了關系,誰知道如何操作這些屬性。”

    此外,銀行正在區別不同類型的零售地產。 “某些零售COVID期間表現良好,和某些零售沒有表現好(可能永遠不會再一次),“旋律音符。 “銀行感興趣的零售行業和屬性已被證明是穩定的,即使在大流行。”

    甚至有些令人驚訝的是,不受歡迎的零售地產類型如封閉式購物中心沒有收到銀行立即拇指向下。

    “當我調用一個銀行,說我有一個封閉式購物中心,他們不給我掛了。 他們要求細節,”Steeb筆記。 “零售可能不是在同一個地方多戶或工業,任何想象的延伸,但沒有什么是不可能了。”

    出于利率上升的幽靈

    發放貸款的零售地產在2021年增長了73%,根據MBA的初步數據。 工業背后的零售業排名第二,發放增加了140%。

    增加的貸款發放量可以歸結收購和融資活動。 散戶投資并購交易額上升到769億年的2021美元,比前一年增加了88%,據Real Capital Analytics (RCA),房地產數據提供商。 RCA的反彈歸因于一次性實體級事務。 然而,當只關注個人的資產出售,成交量在2021年比2020年增長了65%。

    當然,大流行傾斜較上年同期比較。 提供一個更全面的觀點,考慮五年不過2019年,在零售業的交易活動平均為772億美元。 交易量為2021符合先前的趨勢和肯定高于在最近一些年里,據美國廣播公司。

    在再融資方面,不僅僅是貸款期限駕駛借款人尋求新的貸款,旋律說。 盡管數百億的優秀零售地產貸款今年將成熟,根據MBA,許多借款人再融資貸款到期前幾年因為他們擔心加息,經濟學家預計未來12個月。

    即使預付處罰不足以阻止借款人再融資,旋律說。 借款人正在做數學,比較預付處罰他們不得不支付量如果他們再融資貸款以更高的利率。

    “預付罰款看起來重要的表面上,但如果借款人是進入一個新的十年,固定利率貸款,預付款損失平攤在未來10年,“旋律說。 “這可能是25到30個基點,但如果你認為利率會上升100個基點以上,它是有意義的。”

    目前,浮動利率貸款的利差是LIBOR + 200至300個基點,為固定利率融資和傳播t + 200至300個基點。 總為浮動利率和固定利率貸款仍然看起來attractive-roughly 4.0%或更低。

    “現實情況是,有時市場并不是一個很好的當借款人再融資,”旋律補充道。 “現在很好,有很多人想冒這個險的,晚上可以睡覺而不是擔心利率將在兩年。”

    從所有銀行增加零售分配

    零售業主來說,好消息是今天多個來源的債務融資。 銀行、壽險公司CMBS和由投資者推動債券基金都積極為零售貸款性質,和大多數已經增加了他們近幾個月分配。

    長遠來看,固定利率貸款零售性質穩定,壽險公司和CMBS銀行仍然是一個有吸引力的和可行的選擇,Steeb說。 兩者都提供無追索權貸款,盡管生活公司LTV范圍在50 - 60%,而CMBS LTV延伸至70%。

    現在“CMBS是一個有趣的故事,”Steeb說,指出發行人更偏向于保護任何可能出錯的池。 “他們構建在錨定租戶到期增加儲備,以確保借款人有足夠的資金re-tenant房地產如果錨不更新。 這是一個進步在過去的幾年里,他們想要利息儲備和債務服務儲備。”

    去年,CMBS發行零售地產從27.8億年的2020美元增加到99.3億美元。 零售地產占年度CMBS的9.1%在2021年發行,近2020年的兩倍,根據Trepp。

    零售性質的轉變,也許那些增值組件或即將到來的錨定租戶租賃更新,與國家和地區銀行融資是可用的。 然而,許多銀行正在限制他們的零售地產貸款給贊助商有一個現有的關系。

    “現在,銀行非常sponsor-focused和一些,“Steeb說。

    債券基金鉤借款人與靈活的條款

    與此同時,許多借款人正越來越多地求助于債務資金交易。 許多投資公司債券基金,除了幾家壽險公司尋找更高的收益,例如大都會人壽,PGIM(保德信金融集團的一個子公司)和Voya金融。

    盡管債務的成本往往是更高的債務基金貸款,大多數借貸者更愿意支付溢價債券基金提供的靈活性。 通常2 - 5年的構成,浮動利率債務,這些貸款提供60到65 LTV,以及“好消息”資金當屬性實現特定的里程碑相關屬性改進計劃。

    第一個國家不動產合作伙伴(FNRP)只是一個例子的零售地產投資者從債券基金獲得融資。 紅色的銀行,新澤西州 的公司是最活躍的買家grocery-anchored購物中心在美國,2021年關閉超過5億美元的收購。

    FNRP戰略收購并持有資產的三到五年意味著生活和CMBS貸款公司的吸引力,杰克麥克拉蒂表示,債務資本市場的董事總經理。 他指出特別缺乏未來融資安排的缺點這一類銀行。

    “未來的融資安排對我們非常重要,因為在某種程度上,我們可以利用他們,這將幫助我們返回更多的投資者,最終我們的目標,”麥克拉蒂說。

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