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    估價師權衡從辦公室到住宅的轉換
    作者: 文章來源:南非評估師協會 瀏覽次數:1778  時間:2022/1/7 17:15:00 

     眾所周知,大流行對我們的生活,習慣和整個行業造成了破壞。限制和安全要求改變了我們的工作地點。房地產市場就是這樣一個行業,它已經發生了巨大的變化,可能永遠無法完全逆轉 - 即由于不斷增長的在家工作文化。

    "辦公空間行業正在經歷南非歷史上最艱難的時期。與此同時,住宅部門表現出了巨大的彈性,"南非估價師協會(SAIV)主席Malusi Mthuli說。"這些因素匯集在一起,使業主使用空間的方式發生了變化,以盡量減少空置風險??罩玫娘L險是意外情況可能導致相關房地產無人居住,從而無法產生預期收入。Covid-19大大增加了辦公室的空置風險。

    "對于辦公樓的業主來說,將他們的空間改造成滿足住宅需求是一個合乎邏輯的選擇。他們當然不能創造工業空間,零售空間非常具體,現在不是一個蓬勃發展的市場。將部分或全部辦公樓改造成住房是在這些艱難時期進行調整的最簡單方法,"Mthuli解釋道。"SA正面臨200萬套住房短缺,因此我們正在研究那些沒有資格獲得社會住房但無法獲得債券批準的人對中等收入租賃單元的持續需求。

    對話過程

    并非所有辦公空間都適合住宅需求,但對于那些適合居住需求的人,Mthuli建議與原始建筑師合作,并找到最輕松的方式來重組空間。"您希望盡可能少地干擾建筑系統 - 照明,管道,通風等。改變這些元素可能代價高昂,如果你決定做出重大改變,就會開始蠶食投資回報。

    他還建議業主咨詢城市規劃師,以確保物業可以重新分區。在市政要求方面,在容積率,停車位數量等方面也可能受到限制,"市政當局對停車非常嚴格。然而,幸運的是,辦公室的停車要求往往高于住宅區的停車要求。

    評估轉換后的屬性

    房子估價這些改建后的辦公室有很多事情要做 - 例如,房地產評估該物業的法律地位,房屋租金評估是否有最新的建筑計劃,財產評估結構工程師的簽字,防火措施等。估價師將考慮市場房屋估價,提供的單位類型,位置以及維護需求等方面。估價師必須考慮建筑物的物理結構和狀況 - 例如,廠房估價干墻與磚墻。這些因素改變了房產的適銷性。估值完全取決于供求關系,"Mthuli解釋道。"然后,估價師將不得不查看其他類似物業的相關投資回報,以了解他/她手頭有什么樣的資產。

    返回辦公室

    隨著南非在封鎖級別之間移動,疫苗繼續推出,圍繞重返辦公室的嗡嗡聲越來越高。然而,SAIV預測,這不會是全面的回報。"雖然一些企業可能正在從封鎖中恢復過來,并看到一些增長,但要看到完全回歸傳統的辦公環境,還需要更多。許多企業在恢復時不會將辦公空間和相關的租金視為必需品,"Mthuli總結道。

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