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    淺談影響房價的幾個理論問題
    作者: 文章來源: 瀏覽次數:6713  時間:2014/1/23 19:48:00 

       近年來我國商品住宅價格普遍上漲較快,某些城市的房價甚至出現“飛漲”。造成房價過快、過大幅度上漲的原因是多種多樣的,但主要是如下幾個方面綜合作用的結果:一是1998年停止住房實物分配、實行住房分配貨幣化的城鎮住房制度改革和把住宅建設培育成為國民經濟新增長點的一系列刺激住房需求措施的“慣性”作用;二是前一段時期的宏觀調控著力在控制土地供應、限制房地產開發貸款等抑制房地產供給措施的市場反應;三是投資渠道較少、股票市場讓中小投資者失去信心從而使大量社會資金選擇房地產這一相對安全、穩定的投資對象;四是中國經濟看好和人民幣升值預期吸引大量外資進入,其中一些資金流入到房地產;五是房地產開發商壟斷話語權,針對“買漲不買落”的購房心態營造漲價氣氛及房地產投機炒作。% _0 N8 ^* ?+ A1 G6 f% [
      當于房價與地價的關系0 W) V4 L& [$ @) o3 A  h
      房價與地價之間的互動關系,在有較多土地供應者的情況下,房價是主動的,地價是被動的,即地價水平主要取決于房價水平,就如同一般情況下地租水平是由農產品價格水平決定的一樣。
      但在我國目前房地產開發用地由政府獨家壟斷供應的情況下,土地一級市場上的地價水平,在很大程度上影響著新建商品房的價格水平,預期政府會減少土地供應將造成的地價上漲或者其壟斷的高地價,是會推動房價上漲或者市場會以房價上漲來做出反應的。9 P+ }" v/ C& I9 F
      二、關于供求決定的房價是否就合理
      過去我們不懂得價格是由供求決定的,現在都比較明白了。但是,供求決定的價格是否就是合理的。有人說:“房價上漲說明有需求,有需求說明房價上漲是合理的”。7 F) N$ f4 n9 o. t
      從經濟學上來講,價格的確是供求平衡的結果。但即使有需求,價格上漲也不一定合理。關鍵看是什么需求拉動價格上漲。因為需求有真實需求和虛假需求??梢詫①徺I房地產的需求分為自用需求、投資需求、投機需求和跟風需求。自用需求是購買后自己使用的需求。投資需求是購買后以出租來獲得回報的需求。投機需求是為賣而買的需求。跟風需求是還沒有明確的購買目的,看到別人購買自己也跟著購買的需求。自用需求加上投資需求再加上合理的空置為真實需求,除此之外的需求可以說是虛假需求。虛假需求拉動的房價上漲是不能長期維持的。
      三、關于房地產泡沫的衡量方法! H0 Q* D" v; e4 O
      目前用“房價收入比”、“房價上漲過快”、“房價上漲幅度過大”等來衡量房地產是否有泡沫,可以說是不夠到位的。衡量房地產是否有泡沫的方法,應是看房地產的市場價格是否持續地越來越高于其理論價格。簡單的衡量指標有房價與房租之比(又稱“毛租金乘數”、“租售比價”)、入住率。
      從房價與房租之比來看,在房租由市場決定及經濟正常發展的情況下,房價與年房租(或月房租)有一個合理的倍數,一般為10倍左右(按年房租計算)。如果房價與年房租之比大大高于這個倍數,則說明房價有泡沫。特別是從房價和房租兩條曲線的走勢可以看出是否存在泡沫:如果房租沒有多少上漲,甚至是下降的趨勢,而房價持續較快地上漲,則說明存在泡沫。因為房租比房價更能反映真實的房地產供求狀況。
      從入住率來看,因為之所以出現房地產泡沫,是因為許多人買房而不入住,等待時機再賣掉。因此,不論房屋賣出以后是房主自己住還是出租,只要有人住,泡沫的危險就不大;相反,雖然房屋賣掉了,但如果沒有人住,泡沫的危險就存在。
      房地產泡沫的一個特點是,在泡沫形成過程中人人都能賺到錢,從而看起來是供不應求。而實際上,泡沫是供大于求。所謂泡沫破滅,是虛假的高需求之后,突然發現是供給過剩。' A- J/ b9 l$ a& g. ^! U
      四、關于利率對房價的影響5 L( u* \1 `% {& [
      利率上升對房價有著很大的影響。從成本的角度來看,利率上升會增加房地產開發的投資利息,從而使房價上漲。從房地產需求的角度來看,由于現在購買房地產(特別是商品住宅)普遍采取貸款方式付款,所以利率上升會減少房地產需求,從而使房價下降。從房地產價值是房地產預期未來收益的現值之和的角度來看,由于房地產價值與折現率負相關,而折現率與利率正相關,所以利率上升會使房價下降。通過數學計算可以看出,利率上升導致的房價下降幅度要比其導致的房價上升幅度大得多。因此,綜合來看,房價與利率負相關:利率上升,房價會下降;利率下降,房價會上升。
      目前對加息影響的認識尚不足夠。從眼前看,加一點息的確影響不大。但問題是利率水平仍然處在歷史的最低位。從1989年到2004年的15年間,我國一年期存款利率的變動范圍為11.34%至1.98%.如果今后宏觀經濟不出現大起大落,未來的利率變動范圍不會這么大,但從長期來看一般范圍為4%~6%.這樣來看,未來的利率至少要上升一倍以上。由于購房貸款期限短則十年,長則二三十年,所以,未來利率不得不大幅度上升時,可能導致的“從量變到質變”的影響,現在就不能不預見和思考應對措施。, i# c2 q7 P( K/ x$ o
      五、關于房地產稅收對房價的影響( {: `+ H- g( u/ Z
      有關房地產的不同稅種、稅率及其征收環節,對房地產價格的影響是不同的??蓪⒂嘘P房地產的稅收分為房地產開發環節的、房地產交易環節的和房地產保有環節的。另外,考察房地產稅收政策對房地產價格的影響,應當注意課稅的轉嫁問題。如果某種對房地產的稅收可以通過某種途徑部分或全部轉嫁出去,那么它對房地產價格的影響就小,甚至不起作用。" a5 t+ d" P" G7 v7 R/ v
      增加房地產開發環節的稅收,會增加房地產開發建設成本,從而會推動房地產價格上升;相反,會使房地產價格下降。- ]4 O+ A0 S7 n' P/ W5 V
      在房地產交易環節,增加買方的稅收,如提高契稅稅率,會抑制房地產需求,從而會使房地產價格下降;而增加賣方的稅收,如收取土地增值稅,會使房地產價格上升。3 i& ]  T" ~; H, }
      直接或間接地對保有房地產課稅(如城鎮土地使用稅、房產稅或城市房地產稅),實際上是減少了利用房地產的收益,因而會導致房地產價格低落;相反,降低甚至取消對保有房地產課稅,會導致房地產價格上升。6 O  d# \* Q  N0 i. d5 t
      六、關于匯率對房價的影響
      在國際房地產投資中,匯率波動會影響房地產的投資收益。例如,一個外國投資者以一定價格購買了一宗房地產,此后出售房地產時,相對于當地市場,房地產可能升值了,但如果該房地產所在國的貨幣發生了貶值,那么相對于國際交易,其房地產升值可能與貨幣貶值相互抵消,從而導致房地產投資失敗。相反,如果該房地產所在國的貨幣發生了升值,那么即使相對于當地市場房地產沒有升值,但相對于國際交易也會獲得較好的房地產投資收益。因此,當預期某國的貨幣會升值時,就會吸引國外資金購買該國房地產,從而會導致其房地產價格上漲;相反,會導致其房地產價格下降。)

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